▲ 은마아파트 재건축 조감도

강남구 대치동의 대표 노후 단지인 은마아파트(1979년 준공, 14층 4,424세대)가 서울시의 ‘신속통합기획 시즌2(이하 신통기획 2)’ 첫 적용 사례로 선정됐다. 서울시는 이번 사업을 통해 정비사업 인허가 규제를 전면 혁신하고, 사업 기간을 평균 18.5년에서 12년으로 단축하는 등 재건축 정책의 새로운 이정표를 세웠다.

은마아파트는 그동안 재건축 추진이 10년 이상 지연된 대표적인 단지로, 주민들의 숙원 사업으로 꼽혀왔다. 2015년 주민 제안으로 재건축 계획이 시작됐지만, 당시 35층 층수 제한으로 사업이 무산되었고, GTX-C 노선 지하 관통 문제로 논의가 수차례 중단됐다. 그러나 2023년 서울시의 35층 높이 제한 폐지와 함께 사업은 다시 탄력을 받았고, 올해 1월 신통기획 자문 신청 후 불과 8개월 만인 9월 초 도시계획위원회 수권분과위원회 심의를 통과하면서 본격 추진이 가능해졌다.

서울시가 발표한 ‘신통기획 시즌2’는 정비사업 인허가 절차의 단계별 병행 심사, 도시계획·환경영향평가 통합 검토, 행정 절차 간소화 등을 통해 기간을 획기적으로 단축하는 것이 핵심이다. 기존 시즌1을 통해 평균 5.5년 단축 효과를 본 데 이어, 시즌2에서는 추가로 1년을 더 줄여 18.5년이 걸리던 정비사업을 최대 12년으로 단축할 수 있게 됐다.

서울시는 “주민들이 실제로 체감할 수 있는 속도감 있는 주거환경 개선이 목표”라며, “신속통합기획은 민간이 주도하되, 공공이 적극적으로 행정 지원을 하는 ‘민관 협력형 정비사업’의 모델”이라고 설명했다.

은마아파트는 2030년 착공, 2034년 준공을 목표로 하며, 총 5,893세대, 최고 49층 규모로 건립될 예정이다. 재건축을 통해 공영주차장 설치로 대치동 학원가의 상습 주차난을 해소하고, 개방형 공공도서관과 국공립어린이집, 치안센터, 공원, 저류시설 등 교육·복지·안전이 결합된 복합 생활 인프라를 갖춘 ‘스마트 주거단지’로 조성된다.

이번 사업은 서울시 역세권 용적률 완화 제도(용적률 특례)가 처음으로 적용된 재건축 사례다. 서울시는 대중교통 접근성이 우수한 지역에 한해 법적 상한의 최대 1.2배까지 용적률을 완화해, 민간의 사업성을 보장하면서도 공공기여를 확대하는 제도를 도입했다.

은마아파트의 경우 용적률 300%에서 331.9%로 상향되어 655세대의 주택이 추가 공급된다. 이 중 195세대는 다자녀 및 중산층 대상 공공분양주택, 227세대는 민간분양, 233세대는 공공임대로 구성된다. 서울시는 이를 통해 “민간이 추진하는 재건축 사업에서도 공공성을 확보하고, 실수요자 중심의 주택공급 구조를 만들 것”이라고 밝혔다.

▲ 대치역 일대 재건축 현황 (현) 6개 단지, 26,629세대를 ’29 ~ ’33년까지 순차적 1.5만 호 착공(4,799호 증)

▲ 강남구 재건축 현황 (현)37개 단지, 35,578호를 ’31년까지 17개 단지 2.5만 호, ’35년까지 전체 5만 호 착공

현재 서울시는 은마아파트 외에도 목동, 여의도, 성수, 청담 등 5개 지역의 정비구역에 역세권 용적률 특례 적용을 검토 중이다. 단지의 입지, 도로 여건, 주변 환경 등을 종합적으로 분석한 뒤 정비계획 수립 단계에서 위원회 심의를 거쳐 최종 결정할 예정이다.

서울시는 이번 은마아파트 재건축을 시작으로, ‘신통기획 시즌2’를 전면 확대해 2031년까지 강남구 2만 5천 호, 서울 전역에 31만 호 공급을 추진한다. 이번 계획은 단순한 재건축 지원을 넘어, 서울시 전역의 균형발전과 주택시장 안정을 목표로 한다.

서울시는 “신통기획 시즌2는 공공이 주도하던 과거 방식과 달리, 민간의 창의성을 살리면서 공공이 적극적으로 지원하는 협력형 모델로, 주택공급 속도를 실질적으로 높일 수 있다”고 설명했다.

오세훈 서울시장은 지난 13일 오전 은마아파트를 방문해 재건축 추진 현황을 점검하고 주민들과 만났다.
오 시장은 “서울시의 주택공급 원칙은 명확하다. 민간이 주도하고 공공은 적극적으로 지원해 시민이 원하는 곳에, 좋은 품질의 주택을 빠르게 공급하는 것”이라며, “은마아파트 재건축은 그 첫 결실이자 상징적인 출발점이 될 것”이라고 강조했다.

오 시장은 올해만 해도 자양4동, 목동6단지, 문정동 미리내집, 현저동 모아타운, 백사마을, 미아2구역 등 12차례에 걸쳐 주택정비 현장을 직접 방문하며 공급 속도전 행보를 이어가고 있다.

서울시는 은마아파트의 성공적 추진을 계기로, 재건축·재개발 정체 지역의 규제 해소와 신속한 사업 인허가 지원을 강화할 예정이다. 특히 주민 갈등 조정, 설계·안전 검토 단계의 중복 절차를 통합 관리하는 등 ‘공정관리 강화 시스템’을 도입해 사업의 효율성을 높인다는 방침이다.

1979년 준공된 은마아파트는 강남 개발의 상징으로 불리던 대표 단지였다. 그러나 낡은 구조와 주차난, 낙후된 기반시설로 인해 주민 불편이 심화되며 재건축 요구가 꾸준히 제기되어 왔다. 이번 서울시의 정책적 결단으로 은마아파트는 서울형 신속재건축 1호 사례이자, 공공성과 효율성을 결합한 ‘신통기획 시즌2’의 대표 모델로 자리매김할 전망이다.

조인정 기자  jjajungang@naver.com

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