이석주 (전)서울시의원 도시공학박사

규제정책으로 인한 공급 부족이 오랫동안 집값 폭등을 유발했지만 현재는 금리 인상 등 거시경제문제로 가격하락이 이어지고 있다. 그러나 혹한이 지나면 새봄이 오는 대자연의 변화처럼 금리와 부동산 경기가 회복되면 재상승이 반복되는 것은 세상 불변의 이치다.

과거 정책실패 대안으로 발표한 정부의 8.16대책을 보면 5년 내 전국 270만호 중 서울에는 50만호를 새로 짓겠다고 했지만 과연 지금처럼 규제천국에서 가능할까 의문이다.

집값은 부동산정책 중 중대 이슈로써 수요와 공급, 입지환경 거시경제에 따라서 늘 변하며 상승과 하락이 거듭되는 속성이 있다. 그 결과 폭등시는 국민 주거불안 유발, 폭락하면 리먼사태같은 사회적 문제를 정부정책 개입으로 조정하고 있다. 그래서 지금처럼 집값에 문제가 있을 때는 모든 규제를 철폐하고 관련법과 규정을 재정비하여 미래를 대비해야 하지만 현재 상황은 국회와 해당 관청에서 오침중이니 답답할 뿐이다.

다년간 집값이 변화한 과정을 큰 틀에서 살펴보자. ′80년대는 올림픽과 거대 개발특수로 상승이 계속됐고, 
 ′90년대는 200만호 및 신도시 건설로 안정되었으며, 2000년대는 수요가 공급을 추월해 급상승하다가 금융위기로 하락했고, 2010~2017년까지는 뉴타운, 보검자리 건설로 안정을 찾았다. 그 후는 규제정책이 공급단절로 이어져 급상승하다가 최근 약 1년간은 국제 금리 영향으로 거래중단 및 집값 폭락으로 이어지고 있다. 

36년간 집값 흐름도

전문가들은 집값 10년 주기설을 주장하나 이보다는 시대 경제적 이슈와 당시 정부정책에 따라서 주택가격에 큰 변화가 있었음이 뚜렷이 입증되고 있다. 즉 잠깐의 조정기간을 제외하고는 물가상승과 시간에 비례하여 일정하게 상승해온 것은 경제적, 사회적 안정 유지를 위한 긍정적인 집값 흐름의 변화로 사료 된다. 

결국, 장기간의 집값 흐름을 살펴봐도 상승기에 만든 규제 위주의 각종 법 규정들은 가격이 폭락하고 거래가 단절되면 폐지하고 활성화를 시켜 훗날 재상승에 대비해야 한다는 답이 뚜렷해진다. 다시 말해 금리와 경기가 안정되어 수요가 늘어도 어려울 때 충분히 공급된 수량의 축적으로 집값은 계속 정상화를 찾게 된다.

최근 정부와 서울시는 신속통합기획제도 도입 등으로 주택공급과 규제완화를 앞세우고는 있지만 대못규제 중 안전진단, 재건축 이득환수, 분양가 상한 등 극히 일부만을 조정하려고 노력하는 사이에 고금리로 인해 집값이 급락하여 죄 없는 시민들만 큰 어려움에 처해 있다. 

당장 철폐가 요구되는 부동산 규제내용을 대략 살펴보자.
첫째, 안전진단과 전매 및 대출규제
둘째, 시공사 선정 시기 및 일몰, 직권해제
셋째, 정비구역 등 절차 지연 및 복잡 
넷째, 보유 및 거래 세금 강화 (중과세)
다섯째, 투기 과열지구 및 토지거래 허가제 등 거래 및 주택공급 등 부동산규제는 지금도 곳곳에 존재하고 있다.

장기간 무리한 정책개입과 대못규제가 공급량을 축소시켰고, 주거분야 수요증가로 인한 집값 폭등과 영끌 구매 등 뼈아픈 시대를 우리는 충분히 체험했다.

끝으로 과거 실패를 반면교사로 악성 부동산규제는 완화보다는 통째로 풀어야만 주택가격 자유시장경제는 점차 정상을 회복할 것이다.

아울러 국회 및 해당 부서 관계자들께서는 현존하는 공급규제철폐만이 대국민 주거환경개선과 집값 안정화의 큰길임을 인식하고 최선을 다해주시길 바랍니다.

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